Ordenanzas Nº 901
ORDENANZA N°901/21 - LOTEOS SUBDIVISIONES
VISTO :
La necesidad de contar con un marco normativo moderno y actualizado sobre la regulación de urbanizaciones y subdivisiones de inmuebles; y
CONSIDERANDO :
Que en los últimos años en la ciudad de María Grande se han desarrollado importantes avances en cuanto al desarrollo inmobiliario;
Que es necesario que estos avances se vean acompañados de un marco normativo y regulatorio simplificado por medio del cual se establezcan los derechos y obligaciones de las partes;
Que la derogación de las Ordenanzas Nº21/84, 277/98 y N°628/11 simplificara el estudio y tratamiento en el presente marco normativo especifico; POR ELLO:
EL HONORABLE CONCEJO DELIBERANTE DE LA CIUDAD DE MARÍA GRANDE SANCIONA CON FUERZA DE:
O R D E N A N Z A:
REGULACIÓN PARA URBANIZACIONES Y SUBDIVISIONES DE INMUEBLES DE LA CIUDAD DE MARÍA GRANDE - ENTRE RÍOS
CAPÍTULO I - APLICACIONES Y ALCANCES
Artículo 1º. Déjese sin efecto lo dispuesto mediante Ordenanza Nº 21/84, Ordenanza N° 277/98 y Ordenanza N°628/11.
Artículo 2º. Institúyase a la presente como Marco Normativo y Regulatorio para el tratamiento y evaluación de proyectos formalmente presentados por personas de naturaleza física o jurídica que comprendan Urbanizaciones, Amanzanamientos y/o Subdivisiones de Inmuebles dentro de la jurisdicción del Municipio de María Grande, correspondiendo también su aplicación sobre aquellos asuntos que, sin estar enunciados expresamente, queden comprendidos implícitamente en el mismo y/o sean objeto de tratamiento dentro de este cuerpo normativo.
Artículo 3º. La aplicación y cumplimiento efectivo de las normas establecidas en el presente Reglamento estará a cargo de las reparticiones municipales intervinientes en los distintos trámites indicados y sus diferentes instancias de evaluación de proyectos, debiendo en caso de apelación o duda en la interpretación de las mismas intervenir el Departamento Ejecutivo, quien a través de los actos administrativos que correspondan resolverá finalmente sobre su prosecución.
Artículo 4º. Podrá asimismo el Departamento Ejecutivo Municipal convocar a la conformación de una "Comisión Asesora" en aquellos casos donde se produzcan divergencias ante el tratamiento de asuntos referidos a la aplicación de la presente, siendo procedente en tal caso el dictado del acto administrativo a tales efectos por el que también se determinará su integración, plazos y formas de funcionamiento.
Artículo 5º. Para el supuesto contemplado por el Artículo precedente, el informe o dictamen vertido por la Comisión Asesora conformada no tendrá para el Departamento Ejecutivo carácter vinculante al momento de la resolución provisoria o definitiva que se determine sobre la presentación sometida a tratamiento o las situaciones que se planteen, estando dicha Comisión facultada para dirigirse a las reparticiones técnicas municipales, provinciales y/o nacionales con competencia, a los efectos de requerir toda la información que considere útiles para el desempeño de sus funciones de asesoramiento.
CAPÍTULO II - DEFINICIONES
o URBANIZACIONES SIMPLES:
Artículo 6º. Se entiende por Urbanización Simple a todo fraccionamiento que dentro del ejido municipal determine la conformación de nuevos núcleos urbanos o suburbanos, como así también a la ampliación y/o modificación de los ya existentes que comprenda aperturas de calles o pasajes públicos, delimitación total o parcial de manzanas y parcelamiento con la provisión de infraestructura y la creación de espacios verdes o libres destinados al equipamiento comunitario, que cuenten además con una cantidad de mínima de veinte (20) lotes individuales.
o URBANIZACIONES ESPECIALES:
Artículo 7º. Se entiende por Urbanización Especial a las propuestas de urbanización, con los alcances que da a ese término la definición dada por el Artículo precedente, y que además comprendan solamente y en forma expresa la ejecución de grupos de viviendas de interés social a ejecutarse en el marco de Programas implementados por organismos gubernamentales o de conformación mixta, o bien involucre inmuebles a ser concedidos como bancos de tierra dispuestos por parte del Municipio de María Grande a consideración de los mismos para la asignación de grupos habitacionales en dicho marco y con distintas formas de financiamiento.
CAPÍTULO III - PROYECTO DE URBANIZACIONES SIMPLES
o FACTIBILIDAD DE PROYECTO:
Artículo 8º. A efectos de iniciar trámite para la obtención de factibilidad de proyectos de Urbanizaciones Simples y sin perjuicio de la documentación que posteriormente pueda ser requerida como complementaria por parte de la autoridad de aplicación, la parte interesada deberá cumplimentar:
a)- Nota de Solicitud de Factibilidad de Proyecto de Urbanización, bajo firma del titular dominial del inmueble registrado y adjuntando copia certificada de la documentación que acredite tal condición. En caso de iniciar el trámite por medio de apoderado o representante se deberá agregar documentación legal que acredite tal representación.
b)- Planimetría del total de la superficie a fraccionar, croquis de su ubicación dentro de la planta urbana o ejido, caminos o vías de acceso existentes y proyectados, distancias lineales que vinculen el polígono y traza de calles proyectadas con las existentes (sean o no oficializadas), dimensiones y límites de la urbanización proyectada indicando propietarios linderos. Dicha documentación deberá obrar bajo firma de profesional con competencia y respectiva certificación del organismo colegiado que corresponda.
c)- El propietario o promotor del loteo, al solicitar la aprobación del mismo, deberá manifestar por medio fehaciente el uso o destino a dar a la subdivisión proyectada, el cual debe ser compatible con lo establecido por el Plan de Desarrollo Urbano en vigencia y/o las normas que regulen el uso del suelo. Cuando el lote sea afectado a fines comerciales, se dejará constancia de su destino en el título de dominio dentro de esta instancia de presentación.-
d)- Croquis de distancias, rumbos y puntos de referencia en que se encuentra instalada la provisión de servicios de agua potable, red cloacal, red de gas natural, red vial pavimentada y energía eléctrica existente de la zona circundante, incluyendo la traza de dichos servicios proyectada con sus puntos posibles de conexión o ensamble.
e)- Croquis donde se indique ubicación y superficie de la fracción de inmueble a ser donada al Municipio, conforme lo establecido por el Artículo 9° de la presente, adjuntando Nota Intención sobre dicha donación.
f)- Memoria descriptiva del Proyecto referenciando manzanas comprendidas, cantidad de lotes a determinar, destino de la urbanización, obras previstas, etapas de inversión, plazos proyectados para su ejecución y demás consideraciones que se consideren útiles para la evaluación del proyecto.
g)- Certificación de Libre de Deudas por todo concepto, que sobre la propiedad extienda tanto la División Rentas Municipales como la Administradora Tributaria de Entre Ríos - ATER - emitida dentro de los 30 (treinta) días previos a la presentación del Proyecto.
h)- Constancia de pago de los tributos y/o sellados municipales que para el caso determine la Ordenanza Anual Impositiva Municipal que se encuentre vigente.
i)- La enumeración establecida en el presente capítulo sobre el inicio y obtención de factibilidad de proyectos es de carácter enunciativa. El Departamento Ejecutivo Municipal podrá disponer el otorgamiento de excepciones a los requisitos establecidos por razones de interés social, siempre que las mismas sean fundadas.
Artículo 9º. Cuando el inmueble sujeto a urbanización posea, libre de superficies destinadas a espacios públicos (calles, ochavas, pasajes peatonales, etc), una superficie superior a los cinco mil (5.000) m2, deberá el propietario a su cuenta y cargo efectuar una donación gratuita en favor del Municipio por una extensión mínima equivalente al diez por ciento (10 %) de la misma, el que será destinado como espacio verde o para el emplazamiento de espacios comunes en el sector.
Artículo 10º. Será facultad del Departamento Ejecutivo Municipal, sin perjuicio de lo dispuesto por los Artículo 4° y 5° que anteceden, requerir al interesado la presentación de información y/o documentación complementaria referida al Proyecto sujeto a evaluación, como asimismo solicitar las modificaciones que resulten necesarias sobre el mismo como previo a resolver sobre su factibilidad, o en su defecto determinar la desestimación total o parcial del mismo por las razones que se argumenten, tanto en orden a lo dispuesto por la presente como en consideración de las demás normas que rijan sobre la materia.
Artículo 11º. La no presentación de cualquiera de las exigencias establecidas por el Artículo 8° de la presente se considerará motivo suficiente para no dar curso al trámite administrativo de obtención de factibilidad. Asimismo, podrá el Departamento Ejecutivo resolver sobre la "caducidad" de la presentación si la parte interesada incumple con la presentación de documentación o información que le haya sido requerida en un plazo máximo de sesenta (60) días hábiles posteriores a haber sido formalmente notificado.
Artículo 12º. Cumplidos los procedimientos que correspondan a la instancia de evaluación, podrá el Departamento Ejecutivo disponer la factibilidad del proyecto sometido a análisis a través del dictado del acto administrativo pertinente, en cuyo caso y a partir de haber sido notificada, la parte interesada deberá iniciar los trabajos de obra dentro de un plazo perentorio de sesenta (60) días, en ajuste al contenido del proyecto evaluado, conforme las disposiciones de la presente y demás observaciones que se formulen desde la autoridad de aplicación en este sentido.
CAPÍTULO IV - REQUISITORIA
A) - DE LA TRAZA DE CALLES:
Artículo 13°. El trazado vial dentro del sector de intervención deberá ser conformado preferentemente mediante la prolongación de la red vial existente en el entorno (sea esta existente o proyectada según las disposiciones vigentes), salvo que por razones urbanísticas se justifique otro trazado, en cuyo caso deberá ser evaluada su necesidad y alternativas.
Artículo 14°: Las calles deberán proyectarse de acuerdo a la funcionalidad que se prevea para las mismas, teniendo en cuenta para ello, las conexiones que resulten indispensables, el diagrama de ingresos y salidas previsto para el sector, las secciones o perfiles que se establecen en las disposiciones vigentes o refieran a previsiones determinadas en materia de urbanización y sistematización vial previstas por el Municipio.
Artículo 15°: La red vial deberá proyectarse reduciendo al máximo las intersecciones y evitando las posibilidades de encuentros conflictivos o peligrosos en la circulación vehicular, debiendo las calles de acceso o pasajes públicos tener una longitud máxima de 300 (trescientos) metros medidos entre ejes de calles.
Artículo 16°: La aprobación del trazado vial proyectado para el sector, ya sea determinado por la prolongación de calles existentes, por disposiciones de normas complementarias o por propio requerimiento del Municipio, se ejecute completamente dentro del predio del interesado o en predios linderos, quedará sujeto a las siguientes condiciones:
a)- Cuando la calle se proyecta en su totalidad en el interior del terreno a urbanizarse, el interesado deberá donar formalmente al Municipio la fracción correspondiente, en ajuste a lo establecido por el Artículo 9° que antecede.
b)- Cuando la nueva calle sujeta a apertura afecte el terreno del interesado y parte del terreno del colindante, deberá el propietario de este último prestar conformidad escrita a la donación de la parte que le corresponde a los efectos de que sea posible la apertura de la calle mencionada. En todos los casos, la totalidad de la superficie destinada a calle ubicada en el terreno del interesado deberá ser donada en favor del Municipio.
c)- Para el caso en que la nueva calle a abrir afecte menos de 10 (diez) metros de ancho de terreno del interesado y que no exista conformidad del propietario lindero para donar voluntariamente la parte que le corresponde para completar el ancho establecido, no se aprobará subdivisión de parcelas ni edificación que posea frente a dicha traza hasta que la misma no cuente con el ancho previsto. A su vez, se dejará expresa constancia en la ficha correspondiente a la propiedad colindante en la División Catastro Municipal respecto de la traza futura y que si se realizara cualquier operación de urbanización y/o subdivisión, será obligación del propietario ceder sin cargo alguno la superficie que le corresponda para completar el ancho de la arteria vial referida.
Artículo 17°. Para los casos en que el Proyecto comprenda traza de calles de acceso sin salida (cortadas), las mimas deberán terminar en la modalidad de "cul de sac" y tendrán una longitud máxima de 200 (doscientos) metros, medidos entre el eje de calle y el extremo final del "cul de sac", los que a su vez deberán permitir dentro de su superficie un círculo cuyo diámetro no sea menor a 25 (veinticinco) metros.
Artículo 18°. Indefectiblemente y al momento de ser exigida la presentación de la documentación que corresponda, para toda urbanización queda obligada la parte interesada a la donación de la superficie de terreno destinada a la traza de calles públicas en favor del Municipio de María Grande, siendo los gastos que correspondan a tales efectos a cargo del titular del inmueble sujeto a urbanización.
B)- DE LA CONFORMACIÓN DE MANZANAS Y SUBMANZANAS:
Artículo 19°. Defínase por Manzana a toda fracción de inmueble rodeado por vías públicas de circulación. En el caso particular de que dicha fracción tenga por lo menos uno de sus lados adyacentes a una calle de acceso o pasaje público, se denominará Submanzana.
Artículo 20°. Las manzanas deberán ser preferentemente de forma cuadrangular o rectangular y las submanzanas de forma rectangular, pudiéndose considerar excepcionalmente otra forma justificada por condicionantes urbanos o físicos que sean sometidas a consideración. La medida de lado de la manzana no podrá exceder los ciento veinte (120) metros de longitud ni ser menor a noventa (90) metros, permitiéndose para las mismas una superficie mínima de ocho mil cien (8.100) m2 de superficie.
Artículo 21°. No se considerarán particiones o subdivisiones de manzanas, salvo en el supuesto previsto por el Artículo 7° de la presente o en los casos en que la topografía y condiciones del suelo así lo obliguen, o bien existan factores naturales del suelo, de la geografía o existencia de construcciones preexistentes que impiden la proyección de amanzanamientos mediante manzanas completas, de acuerdo a lo previsto dentro de la planificación urbana determinada por el Municipio.
Artículo 22°. Los lados de las manzanas resultarán en primera instancia de la prolongación de las calles de la trama vial existente, pudiéndose considerar el cierre de una de las mismas siempre que no se afecte la estructura vial del entorno. En el caso que las manzanas o submanzanas proyectadas no surjan de la prolongación de calles trazadas, se tomarán para los lados de las mismas las siguientes medidas límites:
" MANZANAS: Longitud máxima: 120 (ciento veinte) m/l. Longitud mínima: 90 (noventa) m/l. Solamente para los casos que se encuadren en lo dispuesto por el Artículo 7° de la presente se considerarán proyecciones que comprendan superficies inferiores a las mencionadas.
" SUBMANZANAS: Longitud máxima: 200 (doscientos) m/l. Longitud mínima: 50 (cincuenta) m/l.
Artículo 23°. El relieve topográfico, tanto de manzanas como de submanzanas deberá tener una altimetría tal que permita la normal evacuación de las aguas pluviales hacia las calles colindantes o causes existentes, según las previsiones o criterios que el Municipio, a través del área o repartición con competencia, adopte a tal efecto.
C)- DEL ESQUEMA DE PARCELAS:
Artículo 24°. Designase como parcela, a los efectos de la aplicación de la presente, a una fracción indivisa de terreno que encontrándose comprendida dentro de los límites de la Planta Urbana tenga al menos uno de sus lados adyacentes a una vía pública y se ajuste a las dimensiones y superficies mínimas seguidamente establecidas:
a)- Para Urbanización en Planta Urbana: Superficie Mínima de 180,00 m2 con frente mínimo de 8 metros.
b)- Para Urbanización en Ampliación de Planta Urbana: Superficie Mínima de 250,00 m2 con frente mínimo de 10,00 metros.
c)- Para División con Fines Comerciales: El tamaño mínimo de lotes con destino exclusivo para fines comerciales ubicados dentro de la Planta Urbana deberá ser de 100 m2 de superficie y 5,00 m de frente como mínimo. Asimismo y cuando el lote se destine a la construcción de locales comerciales a emplazarse bajo la modalidad de galería u otra similar, la superficie mínima podrá reducirse hasta máximo de un 50%. (cincuenta por ciento).
e)- Lotes Internos: Para el supuesto de proyectarse lotes internos las dimensiones mínimas de los mismos deberán ser iguales que las establecidas en los puntos a) y b) según corresponda, excluyendo los pasillos en condominio o exclusivos los cuales deberán tener un ancho mínimo de 2,50 metros.
Artículo 25°. Cuando por razones del trazado de calles o condicionantes físicos fortuitos no se pudiera asignar a todas las parcelas proyectadas las medidas mínimas fijadas, por vía de excepción se considerará hasta un 10% del total de las parcelas con medidas inferiores a las establecidas, excepto las ubicadas en esquinas. Las parcelas resultantes de esta consideración no podrán ser inferiores en sus medidas lineales o de superficie al 80% de las mínimas reglamentarias.
Artículo 26°. No se considerarán bajo ningún pretexto aquellos parcelamientos ni divisiones que comprendan lotes que no se ajusten a lo indicado por los Artículos precedentes ni tengan acceso a la vía pública. La relación entre frente y fondo podrá contar con una variación comprendida desde 1/1.5 a 1/4, pudiendo la misma ser considerada en el rango de 1/1 en los casos de que se encuentren ubicadas en esquinas o se trate de ubicaciones intermedias que, en función del trazado de calles requeridos o condicionantes físicos, sea posible admitir.
Artículo 27°. Las parcelas proyectadas deberán diagramarse preferentemente de forma rectangular, disponiéndose de modo que las líneas divisorias laterales se hallen en ángulo recto con la línea municipal.
Artículo 28°. En las parcelas de forma no rectangular al menos uno de los laterales deberá ser perpendicular a la línea de edificación, en su defecto el frente mínimo se medirá sobre la perpendicular trazada desde el punto de intersección de la línea municipal y una de la líneas divisorias de predios a la línea divisoria opuesta, siendo condición necesaria que dicha perpendicular resulte trazada dentro del polígono del lote. No se admitirán en ningún caso lotes de forma triangular.
Artículo 29: El tratamiento y trámite de aprobación para loteos residenciales fuera del área urbana previstos por el Inciso b) del Artículo 24° será de carácter excepcional y sólo podrá ser aprobado en caso de proyectos de urbanizaciones privadas y/o mixtos que comprendan subdivisiones para fines residenciales, previéndose que el loteo propuesto forme una continuidad de uso con el área urbana delimitada y se garantice una armónica ocupación del suelo. En tal caso será necesario contar con aprobación expresa del Honorable Concejo Deliberante, previo estudio de factibilidad con cargo al proponente y cumplimentados los requisitos que se detallan seguidamente:
a)- Dimensión Mínima de Lotes: Conforme Inc. b) - Artículo 24°.
b)- Certificación de Superficie Libre de inundaciones o Anegamientos, debidamente tramitada
ante la Sección Obras Privadas del Municipio de María Grande.
c)- Presentación de Proyecto de obras para la provisión de agua potable y red colectora cloacal, debidamente visadas y aprobadas por la Secretaría de Obras y Servicios Públicos o dependencia que ésta designe al efecto.
d)- Certificado de Factibilidad para la realización de obras de provisión de energía eléctrica y red de iluminación pública en todo el polígono, debidamente extendida oficialmente por la empresa prestadora del servicio.
e)- Certificado de Factibilidad para la realización de obras de provisión del servicio de suministro de gas natural en todo el polígono, debidamente extendida oficialmente por la empresa prestadora del servicio.
f)- Proyecto de obras para la provisión de cordón cuneta y estabilizado granular, visado y aprobado por la Secretaría de Obras y Servicios Públicos del Municipio.
g)- El polígono deberá estar correctamente ubicado con relación al área urbana colindante, en particular lo vinculado con la radicación de industrias, depósitos, plantas de tratamiento, instalaciones de infraestructura y servicios, manteniendo con respecto a las mismas las distancias y demás especificaciones de seguridad y protección del medio ambiente que establezcan las reglamentaciones generales y particulares vigentes y se ajusten lo establecido por el Plan Municipal de Desarrollo Urbano en vigencia.
h)- De no contar el loteo con algunas de las obras de infraestructura previstas en los puntos c), d), e) y f) del presente Artículo, las mismas deberán incluirse en el proyecto de urbanización con cargo de ejecución al solicitante, pudiendo extenderse en tal caso una aprobación provisoria, dejando sujeta la aprobación definitiva al cumplimiento y ejecución efectiva de las mismas.
Artículo 30°. Para los supuestos comprendidos en los Incisos c) y d) del Artículo 24°, deberán cumplimentarse indefectiblemente las exigencias previstas en Incisos a), b), d), e), f) y g) del Artículo precedente, pudiéndose evaluar lo referido a la provisión de agua y red cloacal a través de la presentación de proyecto ejecutivo referido a los mismos con exclusividad para dicho parcelamiento.
D)- DE LOS ESPACIOS VERDES:
Artículo 31°: A los efectos de la aplicación de lo dispuesto por el Artículo 9°, en ningún caso la superficie a destinarse como Espacio Verde podrá ser inferior a la mínima establecida para parcelas dentro de la Planta Urbana.
Artículo 32°: Los espacios verdes deberán proyectarse de modo tal que su ubicación, dimensiones y formas sean aptas para el emplazamiento de espacios de recreación, debiendo situarse, salvo que existan instrucciones específicas, a una adecuada equidistancia en relación al conjunto de las parcelas y teniendo en cuenta la infraestructura pública ya existente en el entorno de la urbanización proyectada. No se dará aprobación a los fraccionamientos o loteos que proyecten la ubicación, forma o dimensiones de los espacios verdes de un modo que no sean aptos para la recreación, provisión de servicios e infraestructura o no reúnan los requisitos mínimos de saneamiento.
Artículo 33°: Las urbanizaciones previstas para superficie inferiores a 5.000,00 m2 quedan exceptuadas de la obligación establecida por el Artículo 9° siempre que el o los propietarios de las mismas no lo sean a su vez de otras parcelas linderas, aún existiendo calle de por medio, y que sumadas superen la mencionada superficie. En dicho caso, el porcentaje a donar se tomará en relación a las parcelas sumadas si la o las parcelas que no se proponen urbanizar tienen una superficie superior a 5.000,00 m2, caso contrario, el porcentaje se calculará en relación a la parcela a urbanizar exclusivamente.
Artículo 34°: Ante casos que ameriten un tratamiento excepcional por las condiciones y características particulares de la urbanización proyectada, podrá el Departamento Ejecutivo modificar el destino de la superficie sujeta a donación según lo previsto por el Artículo 9°, en cuyo caso deberá darse intervención al Honorable Concejo Deliberante para su tratamiento y posterior sanción de la norma jurídica que así lo disponga y faculte. El tratamiento excepcional a que se hace referencia deberá darse en consideración del interés público, la optimización de los espacios comunes y fundamentalmente brindar mejoras en las condiciones urbanísticas del sector de la ciudad donde se comprenda el proyecto y su entorno.
E)- DE LA PROVISIÓN DE INFRAESTRUCTURA PÚBLICA:
Artículo 35°: Será obligación y responsabilidad ineludible del o los propietarios del inmueble a urbanizar la provisión de obras de mejoramiento y de dotación de infraestructura que resulten necesarias ejecutar en el sector a intervenir, conforme las disposiciones y alcances de las normativas locales en vigencia y dando inicio a las mismas en un plazo no mayor a sesenta (60) días de haberse notificado la obtención de la factibilidad tramitada.
Artículo 36°: A efectos del cumplimiento de lo dispuesto por el Artículo precedente y sin perjuicio de otros trabajos que podrán ser requeridos por el órgano de aplicación de la presente, una vez obtenida la factibilidad y dentro de un plazo de sesenta (60) días a partir de dicha fecha, mínimamente la parte interesada en la urbanización deberá cumplimentar preliminarmente la traza de calles, conforme los puntos enunciados seguidamente:
a)- Apertura de calles públicas: una vez aprobada la traza de calles en todo el sector sujeto a urbanización, será por cuenta del propietario el amojonamiento de vértices, los trabajos de limpieza, retiro de alambrados y toda otra tarea necesaria para la adecuada apertura de las mismas, dejando así garantizada la circulación del tránsito público en todo el polígono.
b)- Traza de calles públicas: El trazado de calles públicas deberá ser proyectado prolongando en lo posible las avenidas, calles y pasajes de la trama vial ya existente, siendo sus anchos mínimos los siguientes:
* 30 metros de ancho para avenidas.
* 20 metros de ancho para calles principales.
* 15 metros de ancho para calles secundarias.
* 12 metros de ancho para pasajes, con longitud máxima de 200 metros.
* 10 metros de ancho para calles internas (solamente en caso de urbanizaciones especiales consideradas por el Artículo 7°).
c)- Perfilamiento de calles: Los trabajos de movimientos de suelo y acondicionamiento de terreno para la apertura de cunetas, construcción de canales para escurrimiento de desagües pluviales dentro del área y sus adyacencias y el abovedamiento de calles, deberán ser ejecutados por cuenta del propietario en un todo de acuerdo a las indicaciones y especificaciones técnicas que al respecto determine la Sección Obras Privadas y la Secretaría de Obras y Servicios Públicos del Municipio hasta su certificación final. El abovedamiento de la calzada se ejecutará con una pendiente transversal del 2% al 4% con desagües hacia las cunetas laterales, salvo condiciones topográficas especiales que justifiquen una pendiente mayor y en ningún caso sobre vías arteriales o intersectoriales principales.
d)- Traza de veredas: La construcción de veredas se ejecutará en ajuste a lo establecido por el Artículo 35° de la Ordenanza N° 30/90 y demás disposiciones concordantes, debiendo las mismas contar con un ancho mínimo de 1,50 mts y una pendiente transversal que oscile entre el 2% y el 5%. El contrapiso de la vereda se construirá de hormigón de cascote de piedra, debiendo llevar juntas de dilatación y contracción a una distancia máxima de 4,00 mts, perpendiculares a la calle. Para el caso de rampas de transición y enlace de manzanas se considerará una pendiente que puede llegar hasta el 12%. El ancho máximo de veredas permitido será de 2,5 mts, debiendo conservarse una franja verde de un mínimo de 1 mt entre cordón y solado.
e)- Cruces peatonales en bocacalles: Las manzanas y submanzanas deberán contar con intercomunicación mediante la traza de cruces peatonales en sus intersecciones, debiendo los mismos ser de la misma composición que lo indicado para veredas y no exceder el metro de ancho, tomando en cuenta los niveles que garanticen su normal uso por peatones y a su vez no obstruyan el adecuado escurrimiento de desagües pluviales en el conjunto del sector.
F)- DE LA CONSTRUCCIÓN DE PAVIMENTO Y DESAGÜES PLUVIALES:
Artículo 37°: Será obligación del propietario del inmueble a urbanizar el asentamiento y afirmado parcial o total del sector a intervenir con sus vías de acceso, quedando a consideración del Departamento Ejecutivo la determinación de arterias que resulten prioritarias en función del desarrollo del proyecto y sus etapas de ejecución. A tales efectos deberá la parte interesada presentar previamente el proyecto de compactación, pavimentación de calles y construcción de desagües pluviales para su tratamiento y estudio por parte de la repartición municipal que corresponda, desde donde serán formuladas las observaciones y especificaciones técnicas que deben ser tenidas en cuenta sobre construcción de bases, tendido de pavimento urbano, desagües y niveles de escurrimiento dentro del polígono.
Artículo 38°: Dependiendo de las características y condiciones urbanas de la zona circundante y la trama vial existente, se requerirá al propietario bajo su cuenta y cargo la construcción de pavimento del tipo asfáltico o de hormigón, los que deberán ajustarse a las siguientes características básicas:
a)- Pavimento tipo "concreto asfáltico": con compactación del suelo natural para sub base, construcción de una base de suelo cemento de un mínimo de 0,15 metros de espesor, con suelo apto para tal fin. Colocación de una carpeta de concreto asfáltico de 0,06 metros mínimo de espesor, completado con construcción de cordón cuneta de hormigón.
b)- Pavimento de "hormigón": con compactación del suelo natural para sub base, construcción y compactación de base de suelo cemento y posterior pavimentación de hormigón de 0,15 metros mínimo de espesor con cordones integrados en el mismo material.
ANEXO :
Artículo 39°: A los fines de evitar erosiones y/o cualquier otro perjuicio o inconveniente en zonas colindantes, el propietario se hará cargo de la ejecución de todas las obras principales y de carácter complementario que resulten necesarias ejecutar en el sector de intervención a tales fines.
Artículo 40°: La exigencia prevista por el Artículo 36° se aplicará para las urbanizaciones de terrenos mayores de 1 Ha. (Una Hectárea) o menores que provengan de una fracción mayor a la superficie indicada, resultante de una subdivisión o urbanización aprobada con posterioridad a la vigencia del presente Reglamento.
G)- DE LA PROVISIÓN DE SERVICIOS:
Artículo 41°: Será obligación y exclusiva responsabilidad del/los propietario/s del inmueble a urbanizar la provisión de servicios de suministro domiciliario de agua potable, de red colectora de efluentes cloacales, provisión de energía eléctrica, certificación de factibilidad para futuras obras de extensiones del servicio de suministro de gas natural, red de alumbrado público e implantación de arbolado para el total de los lotes y espacios verdes que comprenda la urbanización, bajo las siguientes consideraciones:
a)- Agua Potable: Podrá proveerse el suministro por medio de extensiones a efectuar sobre la red de suministro domiciliario ya existente o bien por un nuevo sistema de captación con tendido de una red independiente con agua proveniente de las napas potables, torre-tanque y obras anexas, en ambos casos siendo las obras a ejecutar a cargo del titular del inmueble y haciendo reserva el Municipio de las inspecciones y supervisiones sobre las mismas. En el primer supuesto deberá ser presentado para su evaluación y estudio el proyecto ejecutivo de obra donde se indiquen en detalle la traza de las extensiones a realizar con sus puntos de conexión, materiales a utilizar y niveles de acuerdo a cotas provistas por la Secretaría de Obras y Servicios Públicos del Municipio. Para el segundo caso, la aprobación del proyecto, el análisis de la condición de potabilidad del agua, las inspecciones que resulten necesarias durante la ejecución y el certificado final de obra estará sujeta a la intervención previa y posterior certificación de factibilidad emitida por la Dirección de Hidráulica, la Dirección de Obras Sanitarias y la Secretaría de Ambiente de la Provincia de Entre Ríos, en forma individual o conjunta y acorde a las normas que se encuentren vigentes en el orden municipal, provincial y nacional sobre la materia. En ambos casos será exigible la suscripción del Certificado Final de Obra y Acta de Transferencia de Obra para la toma de posesión de la misma por parte del Municipio como responsable del/los servicio/s.
b)- Red colectora cloacal: El sector sujeto a urbanización deberá servirse mediante extensiones de red a realizarse sobre la traza colectora ya existente, respetando la curva de niveles y consideraciones técnicas que a tales fines determine la Sección Obras Privadas del Municipio y el tipo y calidad de materiales requerida por la Secretaría de Obras y Servicios Públicos. En el supuesto de que se proyecte el trazado de un nuevo circuito colector para volcado en nuevas lagunas de tratamiento a ser ejecutadas, será requerida la presentación de un plan de obras y proyecto ejecutivo para su tratamiento y evaluación por parte de personal técnico del Municipio, con intervención de los organismos nacionales y provinciales con competencia en la materia. Una vez concretada la ejecución, será obligación ineludible del titular del inmueble la firma tanto del Certificado Final de Obra y del Acta de Transferencia de Obra en favor del Municipio, quien a su término tomará posesión inmediata de las extensiones realizadas y demás obras relacionadas que hayan sido llevadas a cabo.
c)- Energía Eléctrica: Las obras de tendido de cableado de energía que correspondan ejecutar en el sector se realizarán en un todo de acuerdo a los procedimientos y exigencias que a tales fines establezca la empresa prestadora de este servicio, siendo exigible al titular de la urbanización la certificación por la que dicho Organismo acredite fehacientemente la conexión y puesta en servicio de las extensiones realizadas en el lugar, con sus respectivas instalaciones.
d)- Red de Suministro de Gas Natural: Deberá el propietario tramitar ante la empresa prestadora del suministro domiciliario de gas natural las certificaciones de factibilidad para futuras ampliaciones de red hacia el total del amanzanamiento proyectado, las que una vez obtenidas deberán ser presentadas en copia autenticada ante la autoridad de aplicación para su incorporación al proyecto en estudio.
e)- Alumbrado Público: La planificación de la instalación del sistema de iluminación pública a la vera de calles principales y secundarias del sector de intervención comprenderá el emplazamiento de un mínimo de tres (3) columnas lumínicas por cuadra o su proporcional en caso de mayor extensión, debiendo las mismas estar provistas con equipos lumínicos con tecnología led con potencia lumínica no menor a 100 W - 13.000 lúmenes, aptas para iluminación exterior con sus respectivos equipos, accesorios y alimentación subterránea. La instalación, ubicación y características de artefactos lumínicos en espacios verdes o de uso común quedará sujeta a las consideraciones que en tal sentido formule la Sección Obras Privadas del Municipio. En cuanto a la estructura de dichas columnas, las mismas deberán ser de caño metálico de un diámetro mínimo de cuatro pulgadas (4") en su base, de una altura mínima de nueve (9) metros del nivel de suelo, perfectamente tratadas, pintadas y terminadas. La sujeción de éstas deberá realizarse con base de hormigón y en ajuste a lo establecido por Ordenanza N° 30/90 y concordantes, o en su defecto lo que en tal sentido se determine desde la Secretaría de Obras y Servicios Públicos.
f)- Arbolado Público: La implantación de especies arbóreas dentro del sector de intervención comprenderá al menos quince (15) ejemplares por cuadra proyectada o su proporcional en caso de mayor extensión, alcanzando la mismas a variedades de jacarandá, Ibirá pitá, tipa blanca, plátano de sombra, lapacho o fresno americano. Para el caso de implantaciones de otras variedades arbóreas no especificadas deberá requerirse permiso especial de la Secretaría de Obras y Servicios Públicos en base a la conveniencia o necesidad que lo justifique. La parquización de espacios verdes deberá diagramarse en consideración de la superficie afectada, el equipamiento urbano a instalar y la funcionalidad proyectada dentro del conjunto inmobiliario.
Artículo 42°: No podrá se extendida la aprobación definitiva del loteo hasta tanto no se encuentren terminadas en un su totalidad todas las obras de infraestructura y de provisión de servicios requeridos y detallados precedentemente.-
H)- DE LOS NIVELES MÍNIMOS DE SUELO:
Artículo 43°: Establécese como nivel mínimo del suelo para el emplazamiento de urbanizaciones la cota municipal de 92 m (Noventa y Dos metros) o su equivalente a la cota del I.G.M - Instituto Geográfico Militar del Ministerio de Defensa de la República Argentina, el que regirá en toda la jurisdicción de este Municipio a estos fines.
Artículo 44º: Determínese que los terrenos de nivel inferior a dicha cota sólo podrán urbanizarse cuando:
a. Se efectúen a cuenta y cargo del propietario del inmueble las obras de rellenamiento necesarias para alcanzar el referido nivel, con los grados de compactación adecuadas al uso previsto y posteriormente avalado por estudio de suelo requerido a tales efectos.
b. Se asegure un nivel óptimo en las conexiones viales y garantice una integración adecuada con las áreas aptas, siempre y cuando aquél no provoque obstáculos al libre escurrimiento de las aguas en el sector y su zona circundante. En este último caso será menester que se ejecuten previamente las obras de arte que resulten necesarias.
Artículo 45º: Se considerarán con carácter excepcional aquellos Proyectos que prevean urbanizaciones en terrenos bajos, defendidos por terraplenes y aledaños, a sectores urbanizados en cota inferior a la exigida en los siguientes supuestos:
- Cuando la defensa ejecutada reúna condiciones técnicas adecuadas.
- Cuando no existan filtraciones de la napa freática o anegamiento de pozos absorbentes situados en el sector.
- Cuando se asegure de manera sustentable la evacuación de aguas pluviales mediante la ejecución de obras necesarias a estos fines.
CAPÍTULO V - TERRENOS A URBANIZAR EN ADYACENCIAS A VÍAS FÉRREAS, RUTAS Y AVENIDAS PRINCIPALES.
Artículo 46: Para la consideración de terrenos terrenos a urbanizar que se encuentren adyacentes a vías férreas o superficies que hayan sido destinadas a éstas, deberá cederse en donación una calle de acceso que se prolongue por toda la extensión y sea de un mínimo de veinte (20) metros de ancho, lindera a la franja de dominio ferroviario y a destinarse como vía colectora.
Artículo 47: Para los inmuebles a urbanizar con frente a Ruta Provincial Nº 10, Ruta Provincial Nº 32, Avenida Illia - Ruta G y Avenida Urquiza, se deberán ceder pasajes públicos (calles de servicios) paralelos a las mismas, no permitiéndose accesos con distancias menores de 300 m. (trescientos metros). En caso de que la parcela a urbanizar posea un frente menor de 300 m. tendrá un solo ingreso, siempre que no tenga comunicación con parcelas colindantes que hubiere dejado camino de acceso e ingreso.
Artículo 48º: Para el caso de proyectarse urbanizaciones en sectores de la ciudad que cuenten con defensas contra inundaciones y/o anegamientos, deberá afectarse un mínimo de treinta (30) metros lineales medidos perpendicularmente al pie de la defensa, del lado seco y por toda la extensión de la misma, materializado por el alambrado de protección y con destino a la traza de una calle de servicios.
Artículo 49º: Las Urbanizaciones Especiales indicadas por el Artículo 7º del presente, serán considerados como tales únicamente cuando se trate de un proyecto masivo de viviendas, en cuyo caso se evaluarán modificaciones y consideraciones excepcionales al presente ordenamiento, siempre que se justifique técnicamente, se logre un adecuado funcionamiento del agrupamiento proyectado y se obtenga un mejor aprovechamiento de la infraestructura de servicios existente. Estas modificaciones estarán sujetas a la aprobación emanada por disposición sancionada desde el Honorable Concejo Deliberante.
CAPÍTULO VI - SUBDIVISIÓN DE PROPIEDADES CONSTRUIDAS.
Artículo 50°: Podrá autorizarse la subdivisión de propiedades que se encuentren construidas con anterioridad a la vigencia de la presente Ordenanza, cuando estando las mismas debidamente declaradas y registradas formen unidades de vivienda independientes, con instalaciones mínimas compuestas de baño, cocina y dormitorio y cuenten con un patio mínimo y ventilación de ambientes, sin perjuicio de lo que resulte aplicable en orden a lo dispuesto mediante Ordenanza N° 030/90 - Código de Edificación - y demás disposiciones en vigencia.
Artículo 51°: Las subdivisiones de superficies ubicadas en planta urbana y ampliación de planta urbana deberán contar con el mínimo de frente y superficies establecidas para cada zonificación. En el caso que las medidas de frente a subdividir sean inferiores al duplo del mínimo establecido, se podrá dividir el mismo en dos (2) fracciones iguales con las siguientes medidas y superficies mínimas:
- En Planta Urbana: Una (1) fracción de 8,00 metros de frente y la restante de 7,00 metros, ambas con una superficie mínima de 175,00 m2.-
- En Ampliación de Planta Urbana: Dos (2) fracciones de 9,00 metros de frente y 240,00 m2 de superficie mínima
Artículo 52°: Cuando existan dos o más unidades de vivienda apareadas o aisladas, con frente a calles o pasajes públicos y cuyas divisiones se encuentren materializadas en el terreno por muros, cercos o paredes divisorias, las subdivisiones se harán respetando los límites existentes, con sus medidas resultantes, siempre y cuando la superficie del terreno a determinar no sea inferior a 180 m2, con un frente mínimo de 8 metros.
Artículo 53°: En caso de que existan dos o más unidades de vivienda, apareadas o aisladas con pasillo propio o con frente hacia pasos de uso común y cuyas divisiones se encuentren materializadas en el terreno por muros, cercos o paredes divisorias, las divisiones se harán respetando los límites existentes con sus medidas resultantes, pero nunca el ancho del pasillo podrá ser inferior a 2,50 mts. y la superficie de los lotes, sin considerar el pasillo, no debe ser menor a 180 m2. El derecho de dominio sobre dicho pasillo debe quedar resuelto de manera tal que se asegure el libre acceso a los lotes internos, ya sea en condominio o servidumbre de paso, quedando expresamente prohibida la ejecución de cualquier tipo de construcción o instalación de estructuras fijas o móviles que puedan afectar la libre circulación por el mismo desde y hacia los lotes internos.
Artículo 54°: Se podrá realizar la separación de una vivienda única existente, de un lote baldío o edificado, siempre que reúna las medidas mínimas normadas por la presente. Sólo se permitirán subdivisiones menores a las establecidas cuando sean desglosadas para ser anexadas a lotes linderos, debiendo quedar el lote remanente con las medidas de frente y superficies mínimas previstas por la presente disposición.
Artículo 55°: Los lotes que contando con las superficies mínimas establecidas posean fondos mayores a 40 metros en planta urbana y 60 metros en ampliación de planta urbana, podrán ser subdivididos en lotes internos siempre que el pasillo a determinar cuente con un ancho mínimo de 2,5 metros. En tal caso el lote con frente a la vía pública deberá contar con un mínimo de ocho (8) metros y una superficie mínima de 200 m2 para el caso de situarse dentro de la planta urbana, correspondiendo un frente mínimo de diez (10) metros y trescientos (300) metros de superficie si se encuentra en ampliación de planta urbana.
Artículo 56°: Para el tratamiento de todos los supuestos comprendidos en el presente apartado y como previo a la aprobación final de la subdivisión, deberán intervenir en forma conjunta la División Catastro Municipal y la Sección Obras Privadas inspeccionando y constatando "in-situ" si la edificación responde al plano de construcción ingresado, informando en consecuencia si la subdivisión propuesta resulta reglamentaria y se ajusta a lo previsto por Ordenanza N° 30/90 - Código de Edificación - , a lo dispuesto por la presente y demás normas aplicables sobre la materia.
CAPÍTULO VII - INTERVENCIÓN DE OFICINAS MUNICIPALES.
Artículo 57°: Las reparticiones de la Municipalidad de María Grande no expedirán sin autorización previa y expresa en contrario del Departamento Ejecutivo, ningún certificado o informe referido al inmueble donde se proyecte urbanización, ni se acordarán permisos previos y/o traza de líneas de edificación, ni se procederá a la visación de planos de mensura, ni inscripciones de títulos u otro trámite dominial, ello hasta tanto la parte interesada no haya formalizado la presentación del proyecto y cumplimentado las exigencias que ameriten el otorgamiento de factibilidad o autorización provisoria o definitiva del proyecto.
Artículo 58°: Corresponderá a la Sección Obras Privadas del Municipio informar al Departamento Ejecutivo respecto del cumplimiento de los plazos que en el marco de lo dispuesto por la presente hayan sido otorgados a propietarios que posean proyectos en trámite, como asimismo el seguimiento y supervisión de obras que se ejecuten en espacios públicos a requerimiento del Municipio con fines de factibilidad y/o aprobación, ya sea de carácter provisorio o definitivo.
Artículo 59°: Tanto la factibilidad técnica del Proyecto sometido a estudio, como así también su aprobación, ya sea de carácter provisoria o definitiva, deberá resolverse y otorgarse indefectiblemente mediante acto administrativo dictado por el Departamento Ejecutivo Municipal en tal sentido. En el mismo, además de disponer sobre lo antedicho, se deberán consignar los plazos acordados para la prosecución del proyecto, etapas de realización, plazos para la ejecución de obras previstas, formalización de escrituras de dominio y demás consideraciones que resulten del análisis realizado tanto por parte de las áreas municipales que hayan tenido intervención como de la Comisión Asesora prevista por el Artículo 5° del presente, según corresponda.
Artículo 60°: Corresponderá a la División Catastro Municipal, o en su defecto al área municipal que el Departamento Ejecutivo designe, intervenir respecto de la elaboración del respectivo Proyecto de Ordenanza que, una vez remitido a tratamiento del Honorable Concejo Deliberante, disponga sobre la denominación de nuevas calles y prolongaciones ubicadas dentro del polígono autorizado para su urbanización.
CAPÍTULO VIII - DE LA VENTA DE PARCELAS:
Artículo 61°: La venta de parcelas ubicadas dentro del amanzanamiento quedará sujeta indefectiblemente a la obtención de la factibilidad del proyecto, en los términos y alcances dispuestos por el Artículo 57° que antecede.
Artículo 62°: Las ventas privadas o públicas de los fraccionamientos proyectados deberán efectuarse con sujeción estricta a los planos aprobados oportunamente, conteniendo todos los datos y la información referidos a medidas, superficies, ubicación, traza de calles, servicios, espacios libres, vías de acceso, etc., haciéndose los responsables pasibles de las sanciones y/o multas que correspondan por su incumplimiento.
CAPÍTULO IX - PENALIDADES
Artículo 63°: Todo propietario, comisionista u otra persona que por cuenta propia o de terceros disponga a la venta, por las forma que fuera, terrenos que correspondan a urbanizaciones ubicados con frente a avenidas, calles o pasajes de lo localidad no aprobados o que estando aprobados no se ajusten al proyecto evaluado dentro de los términos y alcances de la presente Ordenanza, será pasible de las multas y sanciones que le correspondan, en aplicación del ordenamiento legal vigente.
Artículo 64°: El propietario, comisionista u otra persona que por cuenta propia o de terceros disponga a la venta lotes comprendidos dentro de urbanizaciones debidamente aprobadas, deberá publicar y dar a conocer en la cartelería a instalar o las promociones gráficas y de toda índole que lleve adelante, la referencia y número de la disposición aprobatoria de la urbanización, ello bajo apercibimiento de la aplicación de sanciones y multas que pudieran corresponderles en orden a las disposiciones en vigencia.
Artículo 65°: A los titulares de inmuebles o responsables de proyectos de urbanización que a la fecha de promulgación de la presente ya cuenten con el otorgamiento de factibilidad o habilitación definitiva o provisoria de los mismos, se otorgará un plazo de noventa (90) días hábiles a partir de la fecha señalada para efectuar el delineamiento, apertura y abovedamiento de todas las calles que correspondan al loteo de su propiedad. En caso de incumplimiento de las obligaciones establecidas en el presente capítulo, además de la aplicación de sanciones y multas que pudieran corresponder, el Departamento Ejecutivo Municipal previa intimación al cumplimiento por un plazo no mayor a veinte (20) días, podrá disponer la revocación total o parcial del otorgamiento de factibilidad, habilitación definitiva o provisoria de los mismos según corresponda.
Artículo 66°: Regístrese, comuníquese, publíquese y archívese.-
FIRMANTES :
